Эмфите́взис (эмфитевсис, греч. ἐμφύτευσις, от ἐμφυτεύω – прививать, насаждать), в ряде античных государств вид долгосрочной аренды земельного участка.

Эмфитевзис (jus emphyteusis) давал эмфитевте (эмфитевтиарию) право пользования чужой землёй, сбора урожая, передачи участка по наследству и др. Держатель участка был обязан вносить заранее установленную арендную плату в пользу собственника, оплачивать государственные налоги и не ухудшать имения.

На правах эмфитевзиса предоставлялись изначально неухоженные земли государственной казны, императора, городской общины. Позднее применение этого института перешло и на обработанные земли и термином «эмфитевзис» стал охватываться всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды. Установление этой аренды имело форму «эмфитевтической продажи», которая передавала нанимателю собственность на землю при условии уплаты умеренной покупной цены и ежегодной выплаты аренды (salvo canone) деньгами или натурой и налагала обязанность распахать участок. Развитие института эмфитевзиса привело к признанию его «вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском» (Дигесты). Эмфитевзис оказал влияние на арендные отношения в Византии и в ряде государств Западной Европы (см. статью Чиншевое право).