ИПОТЕ́КА

ИПОТЕ́КА (от греч. ὑποϑήϰη – под­пор­ка, под­став­ка), за­лог не­дви­жи­мо­го иму­ще­ст­ва. И., как и за­лог во­об­ще, не мо­жет быть са­мо­стоя­тель­ной, она все­гда обес­пе­чи­ва­ет не­кое осн. обя­за­тель­ст­во долж­ни­ка. По до­го­во­ру об И. од­на сто­ро­на – за­ло­го­дер­жа­тель, яв­ляю­щий­ся кре­ди­тором по обя­за­тель­ст­ву, обес­пе­чен­но­му И., име­ет пра­во по­лу­чить удов­ле­тво­ре­ние сво­их де­неж­ных тре­бо­ва­ний к долж­ни­ку по это­му обя­за­тель­ст­ву из стои­мо­сти за­ло­жен­ной не­дви­жи­мо­сти др. сто­ро­ны – за­ло­го­да­те­ля пре­иму­щест­вен­но пе­ред др. кре­ди­то­ра­ми за­ло­го­да­те­ля, за изъ­я­тия­ми, ус­та­нов­лен­ны­ми за­ко­ном. И. – сред­ст­во обес­пе­че­ния над­ле­жа­ще­го ис­пол­нения обя­за­тельств, где кре­ди­тор ру­ко­вод­ству­ет­ся прин­ци­пом «ве­рю не ли­цу, а ве­щи». И. вве­де­на афин­ским ре­фор­ма­то­ром и за­ко­но­да­те­лем Со­ло­ном (6 в. до н. э.). В Древ­ней Гре­ции долж­ник от­ве­чал пе­ред кре­ди­то­ром сво­ей зем­лёй. На по­гра­нич­ной ме­же за­ло­жен­но­го зе­мель­но­го уча­ст­ка долж­ни­ка ус­та­нав­ли­вал­ся столб (ипо­те­ка) с над­пи­сью, что это иму­ще­ст­во слу­жит обес­пе­че­ни­ем пре­тен­зий зай­мо­дав­ца.

В совр. пра­ве пред­ме­том И. мо­жет быть оп­ре­де­лён­ное за­ко­ном не­движи­мое иму­ще­ст­во, в т. ч. зе­мель­ные уча­ст­ки, пред­при­ятия, а так­же зда­ния, со­ору­же­ния и иное не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во, ис­поль­зуе­мое в пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти; жи­лые до­ма, квар­ти­ры и час­ти жи­лых до­мов и квар­тир; да­чи, са­до­вые до­ма, га­ра­жи; возд. и мор. су­да, су­да внутр. пла­ва­ния и кос­мич. объ­ек­ты. И. мо­жет быть ус­та­нов­ле­на в обес­пе­че­ние обя­за­тель­ст­ва по кре­дит­но­му до­го­во­ру, по до­го­во­ру зай­ма или ино­го обя­за­тель­ст­ва, в т. ч. обя­за­тель­ст­ва, ос­но­ван­но­го на ку­п­ле-про­да­же, арен­де, под­ря­де, др. до­го­во­ре, при­чи­не­нии вре­да. За­ло­го­да­те­лем мо­жет быть сам долж­ник по обя­за­тель­ст­ву, обес­пе­чен­но­му И., или ли­цо, не уча­ст­вую­щее в этом обя­за­тель­ст­ве (третье ли­цо). Иму­ще­ст­во, на ко­то­рое ус­та­нов­ле­на И., ос­та­ёт­ся у за­ло­го­да­те­ля во вла­де­нии и поль­зо­ва­нии, при этом пра­во соб­ст­вен­но­сти на за­ло­жен­ную не­дви­жи­мость со­хра­ня­ет­ся за ним, но с ог­ра­ни­че­ния­ми в рас­по­ря­же­нии. За­ло­го­да­тель впра­ве без со­гла­сия за­ло­го­дер­жа­те­ля, ес­ли иное не пре­ду­смот­ре­но до­го­во­ром об И., сда­вать за­ло­жен­ное иму­ще­ст­во в арен­ду, пе­ре­да­вать его во врем. без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние и по со­гла­ше­нию с др. ли­цом пре­дос­тав­лять по­след­не­му пра­во ог­ра­ни­чен­но­го поль­зо­ва­ния этим иму­ще­ст­вом (сер­ви­тут), но срок, на ко­то­рый иму­ще­ст­во пре­дос­тав­ля­ет­ся в поль­зо­ва­ние, не дол­жен пре­вы­шать срок обес­пе­чен­но­го И. обя­за­тель­ст­ва. Воз­мож­ны так­же про­да­жа, от­чу­ж­де­ние за­ло­го­да­те­лем иму­ще­ст­ва, за­ло­жен­но­го по до­го­во­ру об И., др. ли­цу, но лишь с со­гла­сия за­ло­го­дер­жа­те­ля, ес­ли иное не пре­ду­смот­ре­но до­го­во­ром об И. В этом слу­чае ли­цо, ко­то­рое при­об­ре­ло за­ло­жен­ное по до­го­во­ру об И. иму­ще­ст­во, ста­но­вит­ся на ме­сто за­ло­го­да­те­ля и долж­но ис­пол­нять все обя­зан­но­сти по­след­не­го по до­го­во­ру об И., вклю­чая и те, ко­то­рые не бы­ли над­ле­жа­ще вы­пол­не­ны пер­во­на­чаль­ным за­ло­го­да­те­лем.

В рос. пра­ве И. ре­гу­ли­ру­ет­ся нор­ма­ми ГК РФ и фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми «Об ипо­те­ке (за­ло­ге не­дви­жи­мо­сти)» (1998), «О го­су­дар­ст­вен­ной ре­ги­ст­ра­ции прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во и сде­лок с ним» (1997), «Об ипо­теч­ных цен­ных бу­ма­гах» (2003).

Пра­во за­ло­го­дер­жа­те­ля на по­лу­че­ние ис­пол­не­ния по де­неж­но­му обя­за­тель­ст­ву, обес­пе­чен­но­му И., без пред­став­ле­ния др. до­ка­за­тельств су­ще­ст­во­ва­ния это­го обя­за­тель­ст­ва, а так­же пра­во за­ло­га на иму­ще­ст­во, об­ре­ме­нён­ное И., мо­гут быть удо­сто­ве­ре­ны имен­ной цен­ной бу­ма­гой – за­клад­ной. Обя­зан­ны­ми по за­клад­ной ли­ца­ми яв­ля­ют­ся долж­ник по обес­пе­чен­но­му И. обя­за­тель­ст­ву и за­ло­го­да­тель. Со­став­ле­ние и вы­да­ча за­клад­ной не до­пус­ка­ют­ся, ес­ли пред­ме­том И. яв­ля­ет­ся пред­при­ятие как иму­ще­ст­вен­ный ком­плекс (или пра­во арен­ды пред­при­ятия), а так­же ес­ли И. обес­пе­чи­ва­ет де­неж­ное обя­за­тель­ст­во, сум­ма дол­га по ко­то­ро­му на мо­мент за­клю­че­ния до­го­во­ра не оп­ре­де­ле­на и ко­то­рое не со­дер­жит ус­ло­вий, по­зво­ляю­щих оп­ре­де­лить эту сум­му в над­ле­жа­щий мо­мент. За­клад­ная со­став­ля­ет­ся за­ло­го­да­те­лем, а ес­ли он яв­ля­ет­ся треть­им ли­цом, так­же и долж­ни­ком по обес­пе­чен­но­му И. обя­за­тель­ст­ву. За­клад­ная вы­да­ёт­ся пер­во­на­чаль­но­му за­ло­го­дер­жа­те­лю ор­га­ном, осу­ще­ст­в­ляю­щим гос. ре­ги­ст­ра­цию прав, по­сле гос. ре­ги­ст­ра­ции ипо­те­ки.

Об­ра­ще­ние взы­ска­ния на пред­мет И. мо­жет быть про­из­ве­де­но по ре­ше­нию су­да или по но­та­ри­аль­но удо­сто­ве­рен­но­му со­гла­ше­нию за­ло­го­да­те­ля с за­ло­го­дер­жа­те­лем. Реа­ли­за­ция за­ло­жен­но­го иму­ще­ст­ва, на ко­то­рое об­ра­ще­но взы­ска­ние, про­из­во­дит­ся пу­тём про­да­жи с пуб­лич­ных тор­гов или др. ус­та­нов­лен­ным за­ко­ном об­ра­зом.

И. мо­жет су­ще­ст­во­вать, по­ка су­ще­ст­ву­ет обес­пе­чи­вае­мое (ос­нов­ное) обя­за­тель­ст­во. Пре­кра­ще­ние осн. обя­за­тель­ст­ва вле­чёт пре­кра­ще­ние И. За­ло­го­держа­тель впра­ве, ес­ли до­го­во­ром не пре­ду­смот­ре­но иное, пе­ре­дать др. ли­цу свои пра­ва как по до­го­во­ру об И., так и по обес­пе­чен­но­му И. осн. обя­за­тель­ст­ву. Обыч­но ус­туп­ка прав по до­го­во­ру об И. оз­на­ча­ет и ус­туп­ку то­му же ли­цу прав по обес­пе­чен­но­му ипо­те­кой осн. обя­за­тель­ст­ву, а к ли­цу, ко­то­ро­му пе­ре­да­ны пра­ва по осн. обя­за­тель­ст­ву, пе­ре­хо­дят и пра­ва, обес­пе­чи­ваю­щие ис­пол­не­ние обя­за­тель­ст­ва. Та­кое ли­цо ста­но­вит­ся на ме­сто преж­не­го за­ло­го­дер­жа­те­ля по до­го­во­ру об И. Пе­ре­да­ча прав по за­клад­ной др. ли­цу оз­на­ча­ет пе­ре­да­чу тем са­мым это­му же ли­цу всех удо­сто­ве­ряе­мых ею прав в со­во­куп­но­сти. С пе­ре­во­дом на др. ли­цо дол­га по обес­пе­чен­но­му И. обя­за­тель­ст­ву И. пре­кра­ща­ет­ся, ес­ли за­ло­го­да­тель не дал кре­ди­то­ру со­гла­сия от­ве­чать за но­во­го долж­ни­ка.

Ес­ли иное не пре­ду­смот­ре­но до­го­во­ром, И. обес­пе­чи­ва­ет тре­бо­ва­ние в макс. объ­ё­ме, в т. ч. про­цен­ты, не­ус­той­ку, воз­ме­ще­ние убыт­ков, рас­хо­ды на со­дер­жа­ние иму­ще­ст­ва и его ох­ра­ну, по­га­ше­ние за­дол­жен­но­сти за­ло­го­да­те­ля по на­ло­гам, сбо­рам, ком­му­наль­ным пла­те­жам и др. Пра­во за­ло­га на од­но и то же не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во мо­жет при­над­ле­жать не­сколь­ким ли­цам.

И. воз­ни­ка­ет ли­бо в си­лу до­го­во­ра, ли­бо при на­сту­п­ле­нии ука­зан­ных в за­ко­не об­стоя­тельств – в си­лу за­ко­на. До­го­вор об И. за­клю­ча­ет­ся в письм. фор­ме и всту­па­ет в си­лу с мо­мен­та его гос. ре­ги­ст­ра­ции в Еди­ном гос. рее­ст­ре прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во. И. как об­ре­ме­не­ние иму­ще­ст­ва, за­ло­жен­но­го по до­го­во­ру об И., воз­ни­ка­ет с мо­мен­та за­клю­че­ния это­го до­го­во­ра. В си­лу за­ко­на И. воз­ни­ка­ет: при за­клю­че­нии до­го­во­ра рен­ты не­дви­жи­мо­го иму­ще­ст­ва или до­го­во­ра по­жиз­нен­но­го со­дер­жа­ния с иж­ди­ве­ни­ем в поль­зу по­лу­ча­те­ля рен­ты; при при­об­ре­те­нии за счёт кре­ди­та или зай­ма зе­мель­но­го уча­ст­ка или жи­лья (в т. ч. при строи­тель­ст­ве жи­лья). Как пра­ви­ло, ос­но­ва­ни­ем для гос. ре­ги­ст­ра­ции И. в си­лу за­ко­на слу­жит ре­ги­ст­ра­ция пра­ва соб­ст­вен­но­сти на при­об­ре­тае­мую не­дви­жи­мость.

В ми­ро­вой прак­ти­ке И. ши­ро­ко ис­поль­зу­ет­ся в разл. от­рас­лях эко­но­ми­ки; оп­ре­де­ля­ет струк­ту­ру рас­хо­дов ог­ром­но­го ко­ли­че­ст­ва гра­ж­дан и их се­мей, фи­зич. и юри­дич. лиц, зна­чит. часть фи­нан­со­вых по­то­ков на де­ся­ти­ле­тия впе­рёд, фак­ти­че­ски осу­ще­ст­в­ляя дол­го­сроч­ное пла­ни­ро­ва­ние эко­но­ми­ки.

В Рос­сии наи­боль­шее раз­ви­тие по­лу­чи­ло жи­лищ­ное ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние (см. в ст. Кре­дит), в ко­то­ром в ка­че­ст­ве за­ло­га ис­поль­зу­ет­ся при­об­ре­тае­мая на кре­дит­ные или за­ём­ные сред­ст­ва жи­лая не­дви­жи­мость. По срав­не­нию с др. стра­на­ми уро­вень раз­ви­тия ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии очень не­зна­чи­те­лен и со­став­ля­ет неск. про­цен­тов ВВП, в то вре­мя как в Гер­ма­нии, Шве­ции, Пор­ту­га­лии – 52%, в США – 64,5%, в Ни­дер­лан­дах – 111,1% ВВП. Ны­не в Рос­сии из 100 сде­лок с не­дви­жи­мо­стью толь­ко 9 осу­ще­ст­в­ля­ют­ся с при­ме­не­ни­ем И. Тем не ме­нее в Рос­сии при гос. под­держ­ке соз­да­на за­ко­но­да­тель­но и нор­ма­тив­но обес­пе­чен­ная сис­те­ма раз­ви­ваю­ще­го­ся двух­уров­не­во­го рын­ка жи­лищ­но­го ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Сис­те­ма вклю­ча­ет пре­дос­тав­ле­ние пер­со­наль­ных, еди­нич­ных кре­ди­тов под за­лог при­об­ре­тае­мо­го жи­лья, ре­фи­нан­си­ро­вание их и при­вле­че­ние дол­го­сроч­ных средств с фи­нан­со­во­го рын­ка за счёт про­да­жи ипо­теч­ных цен­ных бу­маг, обес­пе­чен­ных ипо­теч­ным по­кры­ти­ем, вклю­чаю­щим боль­шой объ­ём за­клад­ных. За­ко­но­да­тель­ст­во обес­пе­чи­ва­ет вы­пуск ипо­теч­ных цен­ных бу­маг на ус­ло­ви­ях секь­ю­ри­ти­за­ции, что по­зво­ля­ет от­де­лить кре­дит­ные рис­ки ак­ти­вов, обес­пе­чи­ваю­щих обя­за­тель­ст­ва по цен­ным бу­ма­гам, от рис­ка бан­крот­ст­ва про­дав­ца и да­ёт воз­мож­ность по­ку­па­телям та­ких цен­ных бу­маг по­ла­гать­ся ис­клю­чи­тель­но на кре­дит­ное ка­че­ст­во этих ак­ти­вов.

И. при­ме­ня­ет­ся в строи­тель­ст­ве. За­кла­ды­вая пра­ва на пред­на­зна­чен­ный для строи­тель­ст­ва уча­сток, за­строй­щик по­лу­ча­ет воз­мож­ность по­сле­до­ва­тель­но, по ме­ре строи­тель­ст­ва, при­вле­кать за­ём­ные или кре­дит­ные сред­ст­ва, по­сколь­ку в со­от­вет­ст­вии с об­ще­при­ня­ты­ми нор­ма­ми всё, что стро­ит­ся на за­ло­жен­ном зе­мель­ном уча­ст­ке, ока­зы­ва­ет­ся так­же в за­ло­ге, сле­дуя судь­бе зе­мель­но­го уча­ст­ка. В Рос­сии соз­да­ны за­ко­но­дат. пред­по­сыл­ки ис­поль­зо­ва­ния И. в строи­тель­ст­ве. До­пус­ка­ет­ся И. зе­мель с.-х. на­зна­че­ния (за ис­клю­че­ни­ем зе­мель­ных уча­ст­ков, на­хо­дя­щих­ся в гос. или му­ни­ци­паль­ной соб­ст­вен­но­сти). При этом за­кон ус­та­нав­ли­ва­ет пра­ви­ло, со­глас­но ко­то­ро­му об­ра­ще­ние взы­ска­ния на за­ло­жен­ный зе­мель­ный уча­сток не до­пус­ка­ет­ся до ис­те­че­ния со­от­вет­ст­вую­ще­го пе­рио­да с.-х. ра­бот, т. е. до 1 но­яб., ес­ли до­го­во­ром об И. не пре­ду­смот­ре­на иная да­та. В ре­зуль­та­те при­ва­ти­за­ции в РФ зда­ния и со­ору­же­ния пром., транс­порт­ных, энер­ге­тич. и иных пред­при­ятий на­хо­дят­ся пре­им. в ча­ст­ной соб­ст­вен­но­сти, но пра­ва соб­ст­вен­но­сти на зе­мель­ные уча­ст­ки во мно­гом ос­та­лись у го­су­дар­ст­ва. Толь­ко 7,5% зем­ли на­хо­дит­ся в соб­ст­вен­но­сти гра­ж­дан и юри­дич. лиц. Пра­ва на зда­ния и со­ору­же­ния без чёт­ко оп­ре­де­лён­ных прав на со­от­вет­ст­вую­щие зе­мель­ные уча­ст­ки не­на­дёж­ны, что сни­жа­ет их стои­мость и за­труд­ня­ет за­лог та­ких объ­ек­тов. Рас­ши­ре­ние при­ме­не­ния И. как спо­со­ба обес­пе­че­ния воз­врат­но­сти кре­ди­тов долж­но дать им­пульс пром-сти, строи­тель­ст­ву и др. от­рас­лям нац. эко­но­ми­ки.