КРЕДИ́Т ИПОТЕ́ЧНЫЙ

КРЕДИ́Т ИПОТЕ́ЧНЫЙ, дол­го­сроч­ный кре­дит под за­лог не­дви­жи­мо­го иму­ще­ст­ва, при ко­то­ром кре­ди­тор-за­ло­го­дер­жа­тель не ста­но­вит­ся соб­ст­вен­ни­ком за­ло­жен­ной не­дви­жи­мо­сти, но в слу­чае не­вы­пол­не­ния ус­ло­вий кре­дит­но­го до­го­во­ра име­ет пра­во тре­бо­вать по­га­ше­ния кре­ди­та за счёт про­да­жи за­ло­га, за­ре­ги­ст­ри­ро­ван­но­го в гос. рее­ст­ре прав на не­дви­жи­мость. К. и. – дви­же­ние стои­мо­сти на на­ча­лах воз­врат­но­сти, сроч­но­сти и плат­но­сти в ин­те­ре­сах удов­ле­тво­ре­ния по­треб­но­сти за­ём­щи­ка в не­дви­жи­мо­сти.

К ипо­теч­ным кре­дит­ным ин­сти­ту­там от­но­сят­ся бан­ки, де­по­зит­ные ин­сти­ту­ты, ипо­теч­ные агент­ст­ва, жи­лищ­ные или зе­мель­ные фон­ды.

Об­щие ус­ло­вия К. и.: це­ле­вой ха­рак­тер – на при­об­ре­те­ние или строи­тель­ст­во ин­ди­ви­ду­аль­но­го жи­лья гра­ж­да­на­ми; обес­пе­че­ние – при­об­ре­тае­мая не­дви­жи­мость, за­ре­ги­ст­ри­ро­ван­ная в гос. рее­ст­ре, имею­щая ры­ноч­ную стои­мость и за­стра­хо­ван­ная; дли­тель­ный срок; ан­нуи­тет­ные пла­те­жи с по­сте­пен­ной амор­ти­за­ци­ей дол­га и фик­си­ров. со­от­но­ше­ни­ем ме­ж­ду кре­ди­том и го­до­вым до­хо­дом за­ём­щи­ка; фик­си­ров. про­цент­ная став­ка; уча­стие при по­куп­ке жи­лья собств. средств за­ём­щи­ка; воз­мож­ность пе­ре­про­да­жи кре­ди­то­ром ипо­теч­но­го кре­ди­та; воз­мож­ность дос­роч­но­го по­га­ше­ния кре­ди­та; сбо­ры за оцен­ку и ре­ги­ст­ра­цию не­дви­жи­мо­сти, пла­те­жи ри­ел­то­ру, пер­во­на­чаль­ный взнос, взнос за оформ­ле­ние кре­ди­та, стра­хо­вой взнос, агент­ские взно­сы.

Ис­поль­зо­ва­ние К. и. тре­бу­ет на­ли­чия раз­ви­той ин­фра­струк­ту­ры ипо­теч­ных ор­га­ни­за­ций, чёт­кой сис­те­мы пра­во­во­го обес­пе­че­ния и про­це­дур оформ­ле­ния.

Раз­ви­тая сис­те­ма К. и. вклю­ча­ет в се­бя неск. отд. под­сис­тем, функ­цио­ни­рую­щих на рын­ках не­дви­жи­мо­сти, фи­нан­со­во-по­сред­ни­че­ских ус­луг, ка­пи­та­ла (фи­нан­со­вый ры­нок), на пер­вич­ном рын­ке ипо­теч­ных кре­ди­тов, рын­ке ипо­теч­ных ак­ти­вов (ипо­теч­ных цен­ных бу­маг).

Под рын­ком К. и. по­ни­ма­ет­ся сек­тор фи­нан­со­во­го рын­ка, на ко­то­ром фор­ми­ру­ют­ся спрос и пред­ло­же­ние де­неж­но­го ка­пи­та­ла, пре­дос­тав­ляе­мо­го в ипо­теч­ную ссу­ду, и на ко­то­ром про­ис­хо­дит пе­ре­рас­пре­де­ле­ние ка­пи­та­ла ме­ж­ду уча­ст­ни­ка­ми рын­ка в фор­ме эмис­сии, а так­же ку­п­ли-про­да­жи ипо­теч­ных за­клад­ных и об­ли­га­ций. Ры­нок К. и. под­раз­де­ля­ет­ся на пер­вич­ный и вто­рич­ный.

Пер­вич­ный ры­нок К. и. яв­ля­ет­ся сег­мен­том ипо­теч­но­го рын­ка, ко­то­рый ох­ва­ты­ва­ет дея­тель­ность кре­ди­то­ров и долж­ни­ков, всту­паю­щих в со­от­вет­ст­вую­щие от­но­ше­ния, вы­те­каю­щие из за­клю­чае­мых до­го­во­ров. При этих от­но­ше­ни­ях долж­ник (за­ло­го­да­тель) в ка­че­ст­ве спо­со­ба ис­пол­не­ния обя­за­тель­ст­ва пре­дос­тав­ля­ет, а кре­ди­тор (за­ло­го­дер­жа­тель) при­ни­ма­ет в за­лог не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во.

На пер­вич­ном рын­ке вы­да­ча К. и. осу­ще­ст­в­ля­ет­ся не­по­сред­ст­вен­но ипо­теч­ны­ми кре­дит­ны­ми уч­ре­ж­де­ния­ми. Струк­ту­ра пер­вич­но­го рын­ка, с учё­том дей­ст­вую­ще­го за­ко­но­да­тель­ст­ва РФ, пред­по­ла­га­ет на­ли­чие сле­дую­щих обя­за­тель­ных уча­ст­ни­ков: 1) ипо­теч­ных бан­ков или иных ипо­теч­ных кре­дит­ных ор­га­ни­за­ций; 2) стра­хо­вых ком­па­ний, осу­ще­ст­в­ляю­щих стра­хо­ва­ние за­ло­жен­но­го иму­ще­ст­ва; 3) ипо­теч­ных ри­ел­тор­ских ком­па­ний.

Вто­рич­ный ры­нок К. и. пред­став­ля­ет со­бой сег­мент ипо­теч­но­го рын­ка, в ко­то­ром про­ис­хо­дит фор­ми­ро­ва­ние со­во­куп­но­го порт­фе­ля обя­за­тельств ипо­теч­ной сис­те­мы за счёт пе­ре­хо­да пер­со­ни­фи­ци­ро­ван­ных прав по кре­дит­ным обя­за­тель­ст­вам и до­го­во­рам об ипо­те­ке (за­клад­ных) в обез­ли­чен­ные до­ход­ные бу­ма­ги (об­ли­га­ции) и раз­ме­ще­ние их сре­ди дол­го­сроч­ных ин­ве­сто­ров. Осн. субъ­ек­та­ми вто­рич­но­го рын­ка за­клад­ных яв­ля­ют­ся: 1) ипо­теч­ные бан­ки и иные кре­дит­но-фи­нан­со­вые уч­ре­ж­де­ния, спе­циа­ли­зи­рую­щие­ся на вы­да­че К. и.; 2) ипо­теч­ные агент­ст­ва, в функ­цию ко­то­рых вхо­дит ор­га­ни­за­ция сис­те­мы ре­фи­нан­си­ро­ва­ния бан­ков, вы­даю­щих К. и., пу­тём скуп­ки прав тре­бо­ва­ния по кре­ди­там; 3) ипо­теч­ные фи­нан­со­во-ин­ве­сти­ци­он­ные ком­па­нии – про­фес­сио­наль­ные уча­ст­ни­ки рын­ка цен­ных бу­маг, осу­ще­ст­в­ляю­щие опе­ра­ции с цен­ны­ми бу­ма­га­ми ипо­теч­ных агентств и др. спе­циа­ли­зир. субъ­ек­тов ипо­теч­но­го рын­ка; 4) ипо­теч­ные ри­ел­тор­ские ком­па­нии, в функ­ции ко­то­рых вхо­дит под­бор не­об­хо­ди­мой не­дви­жи­мо­сти для юри­дич. и фи­зич. лиц, же­лаю­щих по­лу­чить К. и.; осу­ще­ст­в­ле­ние сде­лок ку­п­ли-про­да­жи объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти; реа­ли­за­ция объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти, на ко­то­рые об­ра­ще­но взы­ска­ние; 5) ипо­теч­ные стра­хо­вые ком­па­нии, осу­ще­ст­в­ляю­щие стра­хо­ва­ние жиз­ни ин­ди­ви­ду­аль­но­го за­ём­щи­ка, квар­ти­ры или зе­мель­но­го уча­ст­ка от сти­хий­ных бед­ст­вий, ка­та­ст­роф ан­тро­по­ген­но­го ха­рак­те­ра, а так­же от на­ру­ше­ний за­ко­но­да­тель­ст­ва.

Та­ким об­ра­зом, вто­рич­ный ры­нок яв­ля­ет­ся свя­зую­щим зве­ном ме­ж­ду ин­ве­сто­ра­ми и кре­ди­то­ра­ми на пер­вич­ном ипо­теч­ном рын­ке, обес­пе­чи­вая на­ко­п­ле­ние де­неж­ных средств ин­ве­сто­ров и на­прав­ляя фи­нан­со­вые по­то­ки (че­рез вы­пуск об­ли­га­ций и их раз­ме­ще­ние на фон­до­вом рын­ке) в К. и. При этом важ­ной за­да­чей вто­рич­но­го рын­ка яв­ля­ет­ся пре­дос­тав­ле­ние ин­ве­сто­ру до­пол­нит. га­ран­тий в от­но­ше­нии вло­жен­ных им средств, по­сколь­ку они обес­пе­че­ны за­клад­ны­ми.

Вто­рич­ный ры­нок за­клад­ных по­зво­ля­ет по­лу­чать под за­лог од­но­го и то­го же иму­ще­ст­ва до­ба­воч­ные ипо­теч­ные ссу­ды под вто­рую, тре­тью и дру­гие за­клад­ные. Он ос­но­ван на том, что за­кла­ды­вае­мое иму­ще­ст­во мо­жет ис­поль­зо­вать­ся как еди­ное обес­пе­че­ние для вы­пус­ка в об­ра­ще­ние не­сколь­ких по­ко­ле­ний ипо­теч­ных лис­тов. Ре­аль­ная сте­пень рис­ка свя­за­на с пла­тё­же­спо­соб­но­стью кон­крет­но­го за­ём­щи­ка.

Эко­но­мич. ме­ха­низ­мы ре­фи­нан­си­ро­ва­ния К. и. оди­на­ко­вы во всех раз­ви­тых стра­нах. Раз­ли­ча­ют­ся лишь ор­га­ни­зац. под­хо­ды.

У кре­ди­то­ра, вы­дав­ше­го кре­дит под за­лог не­дви­жи­мо­сти, есть неск. ва­ри­ан­тов, как по­сту­пить с ак­ти­вом в ви­де де­неж­ных прав тре­бо­ва­ний, обес­пе­чен­ных за­ло­гом не­дви­жи­мо­сти. Он мо­жет ус­ту­пить пра­ва по К. и. дру­го­му ли­цу вза­мен по­лу­че­ния де­неж­ной сум­мы (мо­дель ипо­теч­но­го рын­ка США). Та­кой ме­ха­низм эф­фек­ти­вен при на­ли­чии спец. ин­сти­ту­тов, ко­то­рые ори­ен­ти­ро­ва­ны на по­куп­ку ипо­теч­ных кре­ди­тов.

В дру­гом слу­чае кре­ди­тор мо­жет ос­та­вить тре­бо­ва­ния по К. и. у се­бя в порт­фе­ле, при­вле­кая де­неж­ные сред­ст­ва пу­тём вы­пус­ка и раз­ме­ще­ния цен­ных бу­маг. В ка­че­ст­ве сред­ст­ва обес­пе­че­ния тре­бо­ва­ний по цен­ным бу­ма­гам кре­ди­тор ис­поль­зу­ет имею­щие­ся у не­го тре­бо­ва­ния по К. и. Пра­во­вой ре­жим та­ких цен­ных бу­маг ре­гу­ли­ру­ет­ся спец. за­ко­но­да­тель­ст­вом. Эми­ти­рую­щие их ин­сти­ту­ты яв­ля­ют­ся стро­го спе­циа­ли­зи­ро­ван­ны­ми ор­га­ни­за­ция­ми и на­хо­дят­ся под жё­ст­ким кон­тро­лем го­су­дар­ст­ва. По та­кой мо­де­ли по­строе­ны вто­рич­ные рын­ки кон­ти­нен­таль­ной Ев­ро­пы.

Рис­ки, при­су­щие К. и.: опе­ра­ци­он­ный, ин­ве­сти­ци­он­ный, ры­ноч­ный, риск контр­аген­та, ва­лют­ный, про­цент­ный, юри­ди­че­ский, за­ко­но­да­тель­ный, ин­фля­ци­он­ный, стра­хо­вой, об­ще­эко­но­мич. и по­ли­ти­чес­кий.

В Рос­сий­ской им­пе­рии пер­вые ипо­теч­ные уч­ре­ж­де­ния поя­ви­лись в 18 в., глав­ным сре­ди них был Гос. за­ём­ный банк (уч­ре­ж­дён в 1786). В 1-й пол. 19 в. дей­ст­во­ва­ли так­же ча­ст­ные ме­ст­ные ипо­теч­ные уч­ре­ж­де­ния, напр. Кур­лянд­ское и Лиф­лянд­ское кре­дит­ные об­щест­ва, Алек­сан­д­рин­ский Туль­ский банк (1845/46). Осо­бен­ность К. и. в Рос. им­пе­рии в 18 – 1-й пол. 19 вв. со­стоя­ла в том, что ссу­ды вы­да­ва­лись толь­ко дво­ря­нам под за­лог на­се­лён­ных име­ний, а пред­ме­том за­ло­га яв­ля­лись кре­по­ст­ные кре­сть­я­не (к 1860 их бы­ло за­ло­же­но в гос. центр. кре­дит­ных уч­ре­ж­де­ни­ях ок. 7 млн. чел., или 65% от об­ще­го чис­ла). В 1860 гос. центр. ипо­теч­ные кре­дит­ные уч­ре­ж­де­ния ли­к­ви­ди­ро­ва­ны, а ипо­теч­ные дол­ги во­стре­бо­ва­ны го­су­дар­ст­вом в хо­де вы­куп­ной опе­ра­ции. С сер. 1860-х гг. воз­ни­ка­ли ипо­теч­ные кре­дит­ные уч­ре­ж­де­ния, ос­но­ван­ные на но­вых прин­ци­пах функ­цио­ни­ро­ва­ния. К кон. 1880-х гг. сло­жи­лась сис­те­ма ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, вклю­чав­шая гор. кре­дит­ные об­ще­ст­ва [пер­вые и са­мые круп­ные – С.-Пе­тер­бург­ское (1861) и Мо­с­ков­ское (1862); все­го 36 в 1914], Зем­ский банк Хер­сон­ской губ. (1864), Об-во вза­им­но­го по­зе­мель­но­го кре­ди­та (1866; в 1891 пре­об­ра­зо­ва­но в Осо­бый от­дел Дво­рян­ско­го зе­мель­но­го бан­ка), 10 ак­цио­нер­ных зе­мель­ных бан­ков (Бес­са­раб­ско-Тав­ри­чес­кий, Ви­лен­ский, Дон­ской, Ки­ев­ский, Мос­ков­ский, Ни­же­го­род­ско-Са­мар­ский, Пе­тер­бург­ско-Туль­ский, Пол­тав­ский, Харь­ков­ский, Яро­слав­ско-Кост­ром­ской, уч­реж­дён­ные в 1871–72; в 1872–84 су­щест­во­вал Са­ра­тов­ско-Сим­бир­ский зе­мель­ный банк, за­кры­тый вследст­вие зло­упот­реб­ле­ний прав­ле­ния), гор. об­ществ. бан­ки, на­хо­див­шие­ся в ве­де­нии ор­га­нов гор. са­мо­управ­ле­ния (247 в 1900, 319 в 1914), а так­же гос. Кре­сть­ян­ский по­зе­мель­ный банк (1882) и Дво­рян­ский зе­мель­ный банк (1885). На ок­раи­нах Рос. им­пе­рии про­дол­жа­ли дей­ст­во­вать ме­ст­ные ипо­теч­ные уч­ре­ж­де­ния, соз­дан­ные в до­ре­фор­мен­ный пе­ри­од. В За­кав­ка­зье так­же воз­ник­ли Дво­рян­ский зе­мель­ный банк Тиф­лис­ской губ. (1875), Дво­рян­ский Ми­хай­лов­ский банк Ку­та­ис­ской губ. (1876). Кро­ме то­го, прак­ти­ко­ва­лось по­лу­че­ние ссуд у ча­ст­ных лиц. Ипо­теч­ные бан­ки пре­дос­тав­ля­ли дол­го­сроч­ные ссу­ды (на срок до не­сколь­ких де­сят­ков лет) под за­лог зем­ли ча­ст­ных вла­дель­цев в сель­ской ме­ст­но­сти, жи­лых до­мов, строе­ний и пр. в го­ро­дах. Сред­ст­ва для вы­да­чи ссуд бан­ки ак­ку­му­ли­ро­ва­ли пу­тём вы­пус­ка и реа­ли­за­ции ак­ций и гл. обр. об­ли­га­ций (за­клад­ных лис­тов). В кон. 19 – нач. 20 вв. про­ис­хо­дил стре­ми­тель­ный рост ипо­теч­ных опе­ра­ций. Кли­ен­та­ми зе­мель­ных бан­ков яв­ля­лись ²/₃ ча­ст­ных вла­дель­цев зем­ли, что сви­де­тель­ст­ву­ет о мас­со­вом ха­рак­те­ре ипо­те­ки. Пре­об­ла­даю­щее по­ло­же­ние по пло­ща­ди за­ло­жен­ных зе­мель и сум­ме вы­дан­ных ссуд за­ни­ма­ли гос. и ак­цио­нер­ные зе­мель­ные бан­ки. Гос. ипо­теч­ные цен­ные бу­ма­ги вво­ди­лись в ко­ти­ров­ку на Санкт-Пе­тер­бург­ской бир­же, бу­ма­ги ак­цио­нер­ных зе­мель­ных бан­ков – на Мо­с­ков­ской бир­же, Харь­ков­ской, Риж­ской и Одес­ской бир­жах. К нач. 1914 сум­ма ипо­теч­ных бу­маг в 2 раза пре­вы­ша­ла сум­му цен­ных бу­маг ча­ст­ных ак­цио­нер­ных об­ществ (пром., тор­го­вых, фи­нан­со­вых и пр.), об­ра­щав­ших­ся внут­ри стра­ны. Гос. ипо­теч­ные бу­ма­ги вы­зы­ва­ли зна­чит. ин­те­рес у за­ру­беж­ных по­ку­па­те­лей: в 1913 сум­ма иностр. ка­пи­та­ла, вло­жен­но­го в по­куп­ку гос. ипо­теч­ных бу­маг, со­ста­ви­ла 10% но­ми­наль­ной стои­мо­сти всех ипо­теч­ных бу­маг, на­хо­див­ших­ся в об­ра­ще­нии, и 35% стои­мо­сти гос. ипо­теч­ных бу­маг. При­рост ипо­теч­ных об­ли­га­ций на­ка­ну­не 1-й ми­ро­вой вой­ны со­став­лял 50% при­рос­та всех цен­ных бу­маг и 103% при­рос­та всех ак­цио­нер­ных ка­пи­та­лов. К нач. 1915 вы­да­но 508 тыс. ссуд на сум­му 3754 млн. руб. под за­лог 56% всей зем­ли, на­хо­див­шей­ся в ча­ст­ной соб­ст­вен­но­сти; под за­лог гор. не­дви­жи­мо­сти гор. кре­дит­ны­ми об­ще­ст­ва­ми, ак­цио­нер­ны­ми зе­мель­ны­ми и гор. об­ществ. бан­ка­ми вы­да­ны ссу­ды на сум­му 1669 млн. руб.

За­ём­щи­ка­ми зе­мель­ных бан­ков бы­ли гл. обр. дво­ря­не, а так­же кре­сть­я­не и куп­цы. Сис­те­ма меж­бан­ков­ских пе­ре­зало­гов, су­ще­ст­во­вав­шая в нач. 20 в., сви­де­тель­ст­во­ва­ла об из­жи­ва­нии эле­мен­та со­слов­но­сти как в ча­ст­ном зем­ле­вла­де­нии, так и в ипо­теч­ном. К. и. во всех уч­ре­ж­де­ни­ях (кро­ме Кре­сть­ян­ско­го по­зе­мель­но­го бан­ка, вы­да­вав­ше­го ссу­ды кре­сть­я­нам ис­клю­чи­тель­но для по­куп­ки зем­ли) но­сил не­це­ле­вой ха­рак­тер и ис­поль­зо­вал­ся для уча­стия в пром. и бан­ков­ском пред­при­ни­ма­тель­ст­ве, в бир­же­вой иг­ре; име­ло ме­сто и не­про­из­во­ди­тель­ное по­тре­би­тель­ское при­ме­не­ние К. и. В нач. 20 в. на­рас­та­ла тен­ден­ция его про­из­во­ди­тель­но­го при­ме­не­ния в сфе­ре с. х-ва. Ипо­те­ка соз­да­ла ус­ло­вия для фор­ми­ро­ва­ния зе­мель­но­го рын­ка, спо­соб­ст­во­ва­ла пе­ре­рас­пре­де­ле­нию зе­мель­ной соб­ст­вен­но­сти. По­сле Окт. ре­во­лю­ции 1917 зем­ля пе­ре­ста­ла быть ча­ст­ной соб­ст­вен­но­стью. К кон. 1918 ипо­теч­ные уч­ре­ж­де­ния бы­ли уп­разд­не­ны.

В Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции ны­не сло­жи­лась прак­ти­ка жи­лищ­но-ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния пред­при­ятия как про­из­водств. ком­плек­са, а так­же зе­мель­но-ипо­теч­но­го кре­дито­ва­ния. Дей­ст­ву­ют осо­бые льгот­ные ипо­теч­ные про­грам­мы «Свой дом», «Обе­с­пе­че­ние жиль­ём мо­ло­дых се­мей», вы­да­ют­ся гос. жи­лищ­ные сер­ти­фи­ка­ты для се­мей во­ен­но­слу­жа­щих, для се­мей, про­жи­ваю­щих в вет­хом жи­лищ­ном фон­де, и др.

Осн. про­бле­ма­ми в раз­ви­тии ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в РФ яв­ля­ют­ся: не­со­вер­шен­ст­во за­ко­но­дат. ба­зы, не­дос­та­точ­ность дол­го­сроч­ных ре­сур­сов ком­мерч. бан­ков, не­дос­та­точ­ный уро­вень до­хо­дов на­се­ле­ния, по­вы­шен­ные рис­ки кре­ди­то­ва­ния, что при­во­дит к умень­ше­нию сро­ков, уве­ли­че­нию про­цен­тов за кре­дит. Со­вер­шен­ст­во­ва­ние рос. за­ко­но­да­тель­ст­ва, раз­ра­бот­ка спец. схем при­вле­че­ния дол­го­сроч­ных ин­ве­сти­ций в ЖКХ, цен­тра­ли­зов. вне­дре­ние схем ипо­те­ки го­су­дар­ст­вом в коо­пе­ра­ции с бан­ка­ми, со­вер­шен­ст­во­ва­ние сис­те­мы управ­ле­ния рис­ка­ми, в т. ч. пу­тём раз­ви­тия ре­фи­нан­си­ро­ва­ния и секь­ю­ри­ти­за­ции рын­ка К. и., бу­дут спо­соб­ст­во­вать даль­ней­ше­му раз­ви­тию ипо­те­ки в Рос­сии.