НЕДВИ́ЖИМОСТЬ

НЕДВИ́ЖИМОСТЬ, осо­бый вид объ­ек­тов гра­ж­дан­ско­го пра­ва, к ко­то­ро­му от­но­сят­ся зе­мель­ные уча­ст­ки, уча­ст­ки недр, обо­соб­лен­ные вод­ные объ­ек­ты и всё, что проч­но свя­за­но с зем­лёй, т. е. объ­ек­ты, пе­ре­ме­ще­ние ко­то­рых без не­со­раз­мер­но­го ущер­ба их на­зна­че­нию не­воз­мож­но, в т. ч. зда­ния, со­ору­же­ния, объ­ек­ты не­за­вер­шён­но­го строи­тель­ст­ва («не­дви­жи­мость по при­ро­де»), а так­же в пре­ду­смот­рен­ных слу­ча­ях т. н. «не­дви­жи­мость по за­ко­ну» (напр., возд. и мор. су­да, суда внутр. пла­ва­ния, кос­мич. объ­ек­ты) и «не­дви­жи­мость в си­лу на­зна­че­ния» [напр., эле­мен­ты иму­ществ. ком­плек­са, квар­ти­ры и меж­квар­тир­ные про­стран­ства в до­мах, на­все­гда при­сое­ди­нён­ные ве­щи (с.-х. ору­дия на об­ра­ба­ты­вае­мом зе­мель­ном уча­ст­ке) и пр.]. За­ко­ном к не­дви­жи­мым ве­щам мо­жет быть от­не­се­но и иное иму­ще­ст­во. Пе­ре­чень ве­щей, ко­то­рые при­зна­ют­ся не­дви­жи­мы­ми в си­лу за­ко­на, яв­ля­ет­ся в пра­ве ка­ж­до­го го­су­дар­ст­ва ис­чер­пы­ва­ю­щим. В анг­ло­сак­сон­ской пра­во­вой сис­те­ме не­дви­жи­мость де­лит­ся на «real-estate» – не­дви­жи­мость как объ­ек­ты ма­те­ри­аль­но­го ми­ра (зда­ния, со­ору­же­ния, зе­мель­ные уча­ст­ки и т. д.) и на «real-pro­perty» – иму­ще­ств. пра­ва на объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти.

Ещё рим­ское пра­во вы­де­ля­ло не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во, но осо­бый пра­во­вой ре­жим был ус­та­нов­лен толь­ко с по­яв­ле­ни­ем спец. прав и об­ре­ме­не­ний в си­лу при­ро­ды Н. и не­об­хо­ди­мо­сти со­блю­дать ба­ланс ча­ст­ных и пуб­лич­ных ин­те­ре­сов – сер­ви­ту­тов, су­пер­фи­ци­ев и т. п.

Осо­бой ка­те­го­ри­ей Н. яв­ля­ют­ся иму­ществ. ком­плек­сы – со­во­куп­ность взаи­мо­свя­зан­ных не­дви­жи­мых и дви­жи­мых ве­щей, ис­поль­зуе­мых по об­ще­му на­зна­че­нию как еди­ное це­лое (см. Пред­при­ятие).

Н. мо­жет быть объ­ек­том прак­ти­че­ски лю­бо­го из вещ­ных прав, вклю­чая пра­во по­жиз­нен­но­го на­сле­дуе­мо­го вла­де­ния, по­сто­ян­но­го бес­сроч­но­го поль­зо­ва­ния, сер­ви­ту­тов и иных об­ре­ме­не­ний, а так­же пред­ме­том ку­п­ли-про­да­жи, за­ло­га (ипо­те­ки), арен­ды, ли­зин­га и др. сде­лок, свя­зан­ных с ус­та­нов­ле­ни­ем, из­ме­не­ни­ем и пре­кра­ще­ни­ем вещ­ных прав. При этом за­ко­но­да­тель­но ус­та­нов­ле­ны осо­бен­но­сти реа­ли­за­ции прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во (осо­бен­но поль­зо­ва­ния и рас­по­ря­же­ния) в це­лях со­хра­не­ния ок­ру­жаю­щей сре­ды, сре­ды за­строй­ки, за­кон­ных прав и ин­те­ре­сов иных лиц. Ис­поль­зо­ва­ние не­ко­то­рых ви­дов объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти (зе­мель­ные уча­ст­ки, жи­лые по­ме­ще­ния и пр.) мо­жет быть за­ко­но­да­тель­но ог­ра­ни­че­но толь­ко це­ле­вым на­зна­че­ни­ем. Отд. ви­ды объ­ек­тов не­дви­жи­мо­го иму­ще­ст­ва изъ­я­ты из обо­ро­та (не­дра, ле­са и др.) в си­лу их ог­ра­ни­чен­но­го объ­ё­ма, не­вос­пол­няе­мо­сти и т. д. За­ко­но­да­тель­ст­во мн. стран ус­та­нав­ли­ва­ет за­ви­си­мость прав на зе­мель­ный уча­сток от прав на свя­зан­ную с ним Н. при со­вер­ше­нии сде­лок (напр., про­да­жи, арен­ды, ипо­те­ки).

Объ­ек­ты Н. мо­гут иметь осо­бый пра­во­вой ста­тус в свя­зи с их ис­то­рич. и куль­тур­ной или гео­гра­фич. и био­ло­гич. цен­но­стью. Наи­бо­лее вы­даю­щие­ся па­мят­ни­ки куль­тур­но­го и при­род­но­го на­сле­дия вклю­че­ны в спи­сок Все­мир­но­го на­сле­дия ЮНЕСКО.

В пра­ве Н. про­ти­во­пос­тав­ля­ет­ся дви­жи­мо­му иму­ще­ст­ву (см. Дви­жи­мость) в си­лу вы­со­кой со­ци­аль­ной и эко­но­мич. цен­но­сти и в боль­шей сте­пе­ни под­верг­ну­та пра­во­во­му ре­гу­ли­ро­ва­нию и со­блю­де­нию фор­маль­но­стей, напр. ре­ги­ст­ра­ции прав на объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти (ти­туль­ная сис­те­ма ре­ги­ст­ра­ции) и сде­лок с ни­ми (ак­то­вая сис­те­ма ре­ги­ст­ра­ции). Боль­шин­ст­во стран при­дер­жи­ва­ет­ся ти­туль­ной сис­те­мы ре­ги­ст­ра­ции, ко­гда пред­ме­том ре­ги­ст­ра­ции яв­ля­ет­ся са­мо пра­во, а так­же ог­ра­ни­че­ния (об­ре­ме­не­ния) этих прав. Осн. прин­цип в та­кой сис­те­ме – без ре­ги­ст­ра­ции нет пра­ва. Стра­ны анг­ло­сак­сон­ской сис­те­мы пра­ва ча­ще вво­дят ак­то­вую сис­те­му, ба­зи­рую­щую­ся на прин­ци­пе – без ре­ги­ст­ра­ции нет сдел­ки. Гос. ре­ги­ст­ра­ция как ин­сти­тут пуб­лич­ной вла­сти яв­ля­ет­ся сред­ст­вом ле­га­ли­за­ции объ­ек­тов Н. и ос­но­ва­ний со­вер­ше­ния опе­ра­ций с ни­ми, но вы­пол­ня­ет так­же учёт­но-кон­троль­ные функ­ции. В слу­чае са­мо­воль­ной по­строй­ки (воз­ве­де­ния объ­ек­та Н. в на­ру­ше­ние ус­та­нов­лен­ных норм) при­зна­ние пра­ва на не­го воз­мож­но толь­ко в су­деб­ном или адм. по­ряд­ке.